【柯P新政＃5】

租金補貼與公共住宅

我認為，買不起，那總要讓人家住得起吧！

興辦公共住宅，擴大租金補貼，讓市民都能安居台北

剛開始進入市政領域的時候，被問及高房價問題，那時我回答：「年輕人買不起房子，就先搬離台北，住遠一點，等到以後存夠錢了，再搬回台北。」現在我知道享受城市生活，不能以收入作為門檻，享受城市不應該只是有錢人的權利。偉大的城市必須向所有人開放，才能讓城市更多元、更豐富、更有活力。正確的住宅政策是偉大城市的基石，這就是「居住正義」。租金補貼與公共住宅就是我落實居住正義的方法。


2014年，台灣的房價是所得的15倍，世界第一高。一般家庭不吃不喝15年，才買得起房子。一般買房的市民，要將收入的63.37%拿去繳房貸，被壓得喘不過氣來，成為不折不扣的屋奴。買不起的，很絕望；買得起的，連絕望的時間都沒有。高房價低所得，是年輕人痛苦與挫折的來源。沒法安居，如何樂業？

難道無力購屋，就不能安居台北嗎？

提高所得、控制房價，需要合理的經濟、貨幣與財稅政策。這是中央政府的權責，市政府可著力的地方確實有限。說真的，如果有候選人說他可以讓每個人都可以買到便宜的房子，我也很想投他一票。

我主張政府主導大力興辦「公共住宅」，讓人人都能安居台北

買不起，總要讓人住得起吧？？可是我們的租屋市場不發達。歐美、日本等先進國家，有一半以上的房子都用來出租，台北市則僅有一成。要從民間租到便宜的房子不容易，需要補貼房租。另外，要讓年輕人及低所得者住得起城市，得靠政府大力興建「公共住宅」，出售或出租給市民，亞洲各國如日、韓、香港、新加坡等，都有成功經驗。

「公共住宅」是多元租屋補貼的整合性方案

各國的公共住宅占住宅總量的比例很高。荷蘭有34%、英國20%，高地價的日本都還有6.06%，美國也有6%；台灣則只有0.08%，台北市約為0.63％。從這一點來看，我國政府是完全不負責任的。

目前台北市的公有土地不多，興建的公共住宅不能出售，否則土地就越來越少，最後再也沒有土地興建公共住宅了。所以我主張，台北市要清查所有公地，全力興建公共住宅出租。讓年輕人及一定所得、財產基準以下的家庭，在台北市也有安居的地方。

我是外科醫師，實事求是，不會光開支票，會有具體可行做法

1. 燃眉之急，先發放租金補貼

2007年民進黨中央執政時期，推動無殼蝸牛的租金補貼政策，2012年，台北市約補貼了6,500戶。柯文哲上任後將重新檢討補貼辦法，擴大發放，預計再增加一萬戶。尤其是低收入戶獲得補貼的比例只有34%（約2,317戶），更需放寬申請的條件。

2. 公地蓋公宅

我認為，公共住宅是公共設施的一種，國公有土地應該無償撥用。設定公共住宅目標至少五萬戶（約占台北住宅存量5％），這是一個國際化城市住宅政策的最低要求。目前台北市內的「國有非公用建築用地」共有198公頃，還有大量低度利用的土地，如果以每公頃500戶概算，只需拿出100公頃公有土地，就能新建五萬戶公宅。100公頃說少不少，說多不多，努力找就有。不算土地成本之後，只剩下營建本金利息、管理費、維護修繕等費用，市政府可先向銀行低利貸款，新建完成啟用後，再從房客租金攤還。

初估公共住宅成本，以房屋壽命50年計，每坪每月只需要攤還500元，換算成租金，單人房（12坪，月租金約6,000元）、家庭房（25坪，月租金約12,500元），應該一般人都租得起。對於仍然無力負擔此房租的弱勢家戶，政府將編列部分預算補貼。

3. 「包租包管」，政府當二房東

目前的台北市約有八萬戶空屋，為了讓這些房屋釋出出租，政府還可以考慮出面，承租、修繕、管理與招租，讓空屋進入租屋市場。這樣可以有效增加租屋市場的供給量，有效調節房租水準，引介被既有租屋市場歧視的弱勢戶。

4. 透過公辦都更，取得公共住宅

由政府主導的都市更新過程中，都市更新基金可以收購更新區願意出售的老舊房屋，先行整修後當公共住宅出租。部分更新地區，拆除重建後新增容積，由政府取得全部作為公共住宅出租。

成立住宅專責機構，負責公共住宅業務

鑑於政府人員編制有限，目前公營住宅的主力推動者為都市發展局轄下的三個科，不論人力與權責，皆難以應付將來大量的公共住宅業務。我主張成立「住宅專責機構」，負責公共住宅業務，這在日本、韓國等都已經有成功先例。

公共住宅，邁向居住正義的第一步

租金補貼與公共住宅，可以降低年輕人及弱勢者的住宅支出，變相提高所得。只要政府手中有足夠數量的公共住宅，就可作為槓桿，調整高房價的不正常結構。長期下來，住宅必然能夠逐步從投資的商品，變回居住的權利。

過去三十年來，大多數人都認為，民間可以做的事，就交給民間處理。但事實經驗告訴我們，有一些民間與市場做不來的事，政府要積極的擔起責任。住宅政策就是具體的案例。市民非常需要只租不售的公共住宅，倘若市場真的沒辦法有效達成，我們除了要想辦法建立更完善的制度外，政府主導推動更是核心。等政府推動一段時間後，建立更好的制度與經驗，就可以逐漸交棒給民間來執行。

另外，發展專業租屋市場，讓房客能安心居住，房東都能安心出租，這不僅是住宅政策該做的事，同時也是住宅產業政策對經濟與就業的提升的貢獻。

租金補貼與公共住宅是邁向居住正義的第一步。什麼時後可以達成，我不敢保證，但是我敢保證，我會是歷史上最認真、最用心的好市長。我希望建立的，是讓市民信賴政府、讓市民放心的施政能力。

回應質疑

「柯P新政＃5租金補貼與公共住宅」正式發表是在2014年7月8日。連勝文先生一直到2014年8月28日才正式提出自己的住宅政策，將近兩個月的期間，連先生除了膚淺的批評，並認為「柯P公宅」不可能之外，並沒有以相同標準要求自己，說出解決年輕人居住問題的主張。既看不出連先生解決問題的能力，也看不出解決問題的誠意。我當然清楚大量興辦公共住宅，任務艱鉅，但仍努力構思，力求突破，也確實找到可行之道。如果一開始就認為不可能，不思進取，又如何能開創台北的未來？帶給年輕人希望呢？儘管連先生的批評隨意、膚淺，但我擔心以訛傳訛，除了正式回應、以正視聽之外，並藉機補充CF無法仔細說明的政策細節。

連先生對公共住宅政策最大的批評有二：錢從哪裡來？地從哪裡來？

錢從哪裡來？

1. 錢從哪裡來？

連勝文先生說：「（要花）一千多億，我台北市財政一年公務預算1,700億，四年內要蓋的話，一年至少要花3、400億」。（《民報》，20140703）他認為台北市沒有預算蓋公共住宅。

回答這個問題很簡單，公共住宅建設並不是使用公務預算，而是以住宅基金向銀行貸款。

「柯P公宅」擬向金融機構長期低利貸款，以獲得營建資金，日後在從房租分期攤還。在財務上力求可行與穩健，特意保守。我們以每坪十萬估算造價，是高於行情的保守估計。利率則以3%計，比「中長期資金運用利率」1.42％的兩倍還高。

2. 舉債空間不足嗎？

連勝文先生又說，台北市沒有舉債空間，他說：「除非捷運不蓋、交通建設不做，不然沒有那麼多舉債空間。」（《風傳媒》，20140715）。他又說：「我想這未免把這個事情想的太簡單了，光是開大口借大錢，而且台北市也沒那麼多舉債空間。」（《蕃薯藤》，20140715）

連先生會有這樣的質疑，看得出他跟本不了解政府財政。「柯P公宅」不會有舉債空間不足的問題，因為「柯P公宅」所舉的債，根本就不列入舉債上限。

《公共債務法》的確明定政府舉債上限，路人皆知，只是連先生知道的程度只有路人的水平，他似乎並不知道「自償性公共債務」並不包括在「公共債務未償餘額」。「柯P公宅」的屬於百分之百的「自償性公共債務」。根據《公共債務法》第五條規定，並不列入政府舉債上限。換言之，「柯P公宅」根本不存在「政府舉債空間足不足的問題」。

3. 銀行願意貸款給市政府嗎？

由於整體金融體制資金豐沛，政府向銀行貸款十分受歡迎。台中市政府最近發新聞稿（20140709）指出，「目前台中市政府的公債都向轄內各公私立銀行招標，利率僅約0.8%」。中華郵政的「中長期資金運用利率」（20140716）也不過1.42％。

因此，政府向銀行貸款目前的狀況，是銀行要排隊搶標。

4. 除貸款一途外，還有其他辦法籌集資金嗎？

當然，辦法還很多。市政府過去也提出很多辦法，我們也會參考，也請連先生好好參考一下，不要一口就認定無法籌到公共住宅資金。比較傳統的方式，像眷村改建的財務籌措方式，也可以考慮。也就是說，先將政府閒置的土地撥入住宅基金，適合的土地可以建築，不適合的土地處分後，可以有現金收入，這樣也可以降低貸款比例。

5. 連先生提的資產證券化可行嗎？

連先生提出資產證券化概念，希望將台北市政府具自償性的資產如房租、停車場、市場，或其他設定地上權資產，以發行受益憑證方式，推行資產證券化（《民報》，20140711）。

財政金融專家已經公開指出，目前貨幣寬鬆，資金充沛，融資方便，沒有資產證券化的必要，硬要推資產證券化反而將墊高利率成本。

金管會統計資料也顯示，自2008年至今年五月底止，我國不動產證券化沒有新增發行，包括金融資產及不動產證券化在內總發行餘額一路走低。原因即在於市場利率低廉，沒有發行資產證券化去籌資的必要。

資產證券化本質上是寅支卯糧，若要將長期租金收入進行資產證券化，穩定的租金收入仍是必要條件，否則受益憑證的報酬率要求將會很高，社會住宅營運的財務壓力會更大；即使租金收入穩定，或政府提供獲利保證機制，也會因為證券化是向民間集資，承諾的報酬率會明顯高於政府融資利率，因此資產證券化的資金成本會比較高。

事實上，銀行融資與資產證券化都是正常的資金籌措方式，差別在資金成本與風險承擔。誰好誰壞，專家已有公評。

連先生自認是財經方面的專才，屢次強調自己務實，所有政策都必須在財務上可行。但實際上，連先生根本不懂政府財政。可能需要補一下財務課。

地從哪裡來？

1. 台北市有足夠數量的空地嗎？

連先生曾表示，蓋五萬戶社會住宅，還要找一百公頃的土地，相當於15個空軍總部，「錢和土地要從哪裡來？」直言台北市哪裡有不用拆遷、補償的土地，暗諷柯文哲只是為了選舉，「開支票讓大家開心、讓大家爽」（《ETtoday》，20140714）。

連先生之所以有這個疑問，是因為他對台北市不了解。

據實際調查資料顯示，單單台北市內，國有可建築空地就有198公頃。詳細資料可至地政局網站查詢。當然，其中有一些是面積不大的畸零地，也有一些區位可能不適合，但若一公頃蓋500戶，五萬戶需100公頃，只拿出一半的國有可建築空地就可以了。

其實，台北市還有更多公用土地，但屬於低度利用公地，這是大量公共住宅土地的來源。這些公共土地，我們將會全部列管。 難道對居住問題雙手一攤，無所作為，就是市長應有的態度嗎？

2. 就算找得到地蓋公宅，中央主管機關會白白讓你使用嗎？

沒問題，因這是現行法律的規定。

根據《住宅法》第24條「直轄市、縣（市）主管機關依前條規定興辦社會住宅，需用非公用之公有土地或建築物者，得辦理撥用；因整體規畫使用之需要，得與鄰地交換分合。」

根據《土地法》第26條或《國有財產法》第38條辦理撥用時，以「無償撥用」為原則。2014年5月28日相關法令都已修正通過，明定「社會住宅」屬於無償撥用項目。

除了國有可建築空地之外，其他還有許多蚊子館、低度利用的公共設施、學校等，也都符合《住宅法》第24條之規定，得無償撥用。土地根本就不是問題。

協調撥用並不輕鬆。但不輕鬆與不可能，完全是兩件事。因為工作不輕鬆而擺爛，因為懶惰而把不輕鬆說成不可能，這是連先生截至目前為止一貫的發言態度。

結論

公共住宅是個困難的任務，但市長至少要有解決問題的決心，態度要積極。連先生不斷問一些看起來專業，實際上是路人甲程度的外行問題。顯示他不僅不了解政府財政，也沒有正確的財務觀念，對《土地法》、《國有財產法》、《住宅法》、《公共債務法》更一無所知。所謂財經專長一下子就被人看破手腳，看來，連先生需要的，不只是一堂財務課。

「柯P公宅」財務計畫

一、建造費用：

不計土地成本，公共住宅每戶成本200萬元，5萬戶共1千億元。

1. 土地成本：

公共住宅視作公共設施，公有土地無償撥用，土地成本＝0。

2. 營建成本：

以每坪10萬（略較行情高估），每戶20坪計，每戶成本200萬。

3. 5萬戶成本：

200萬元＊5萬戶＝1千億元。

二、籌措方法：

市政府先向銀行貸款興建，完工後以承租戶租金攤還。

三、攤還方式：

以租金收入攤還，20坪平均每月租10,000元，50年可攤還完畢。

1. 本利攤還：

本金以每坪10萬，貸款利率3％，共50年攤還計算，每月還本付利每坪320元。

2. 管理費用：

每月每坪100元。

3. 維護修繕費用：

以營建成本的1/2計，每坪80元。

每坪成本（本利攤還＋管理費用＋維護修繕費用）＝320＋100＋80＝每坪500元。

每戶以20坪計，每坪500元，等於10,000元。(公宅不營利，只收月租金)

政策PK

2014年8月28日，連勝文先生終於完整公布自己的住宅政策。鑑於他認為可行的住宅政策最重要的兩個關鍵：「錢從哪裡來？」、「地從哪裡來？」，柯文哲就以這兩個關鍵問題為主，外加執行不可或缺的「人力在哪裡？」，檢視連勝文先生的住宅政策。 連勝文的住宅政策，設定兩萬戶目標，雖然目標不高，但至少政策方向與柯文哲一致。他為何選擇這麼低的目標，應該是因為他想不出什麼好的執行辦法，被他自己的執行規畫所限制。讓我們比較一下有關「錢從哪裡來？」、「地從哪裡來？」、「人力在哪裡？」的差別。

1. 錢從哪裡來？

連勝文找了五個財源：1.住宅基金2.容積銀行收入3.資產證卷化4.市政府編列預算5.民間融資提案（PFI）。這些方法柯文哲都知道，但是評估結果與連勝文不同。我們認為現在的住宅基金不夠用，容積銀行收入有多少還不知道，要市政府編列預算則有限，這些方法都可以嘗試但無法解決問題。至於「資產證券化」與「民間融資提案」則有融資成本高的問題，我們反對。我們仍主張，現在資金充沛，銀行長期融資利率低、方便又穩定，而且「柯P公宅」的財務，將採貸款方式向銀行融資，日後由承租戶租金攤還，屬於「自償性公共債務」，完全沒有債留子孫的問題。

2. 地從哪裡來？

連勝文同樣舉了好多方法，都算可行，但數量太少，無濟於事。例如市政府自有土地參與都更分回住宅。既有案例中，發回比例過低，已受輿論批評。容積獎勵公共回饋的方式，除了回饋比例變成利益輸送之溫床外，也會造成該社區使用強度過高，公共設施不足。最好的做法，還是是柯文哲的主張，依法撥用國公有可建築空地，而且台北市內單「國有非公用建築用地」就有198公頃，足夠興建五萬戶公共住宅。

3. 人力在哪裡？

興辦一百戶公共住宅，與一萬戶、五萬戶所需的人力等級完全不同。連勝文也強調政府自辦，但卻完全沒有提到人力規畫，是依照現有局處編制嗎？還是局科室調整？沒有人力，不要說兩萬戶，就算只有兩千戶，四年內也很難完成。

答案已經很清楚了。連勝文之所以只能目標兩萬戶，客觀來說，就是受限於自己選定的方法，在財源不明又成本高、土地取得複雜、人力有限的條件下，當然不能像柯文哲承諾五萬戶那麼多。

至於連勝文要提高豪宅稅，用於租金補貼。我們認為他的豪宅稅提案，應該會被沈富雄唾棄為「偽豪宅稅」，因為每年僅增加2.8億元稅收，大約等於帝寶1.5戶的價格，最多可增加發放租金補貼4,666戶，比不上柯文哲提出要新增一萬戶的目標。未來柯文哲將選擇適當時機，公布自己版本的豪宅稅方案，請拭目以待。